PDA

View Full Version : Intrare in legalitate... pls sfaturi



gabyte
08-04-2006, 02:13 PM
Salutare,

Am o problema legata de legislatie, am un teren de 200 mp intr-o zona chinuita care a fost cumparat cu niste camere de chirpici pe ele, au fost demolate si construit aprox pe acelasi contur o strucura metalica p+m, toate acestea normal fara autorizatie.

Acum vreau sa intru in legalitate cu ele si sa fac o extindere la ceea ce exista.

Primul pas ar fi sa cer CU de extindere consolidare la alea vechi, prin care o sa-mi dea si aviz ICSMB si expertiza.
Intrebararile mele sunt urmatoarele.
1. La ce sa fac expertiza? Cladirile nu mai exista.
2. Cu extinederea o sa ies din POT din zona care e de 60% si o sa ma aliniez la limita de propr cu un vecin asa ca o sa-mi ceara PUD. Pot sa-mi aprobe PUD-ul fara sa am spatii de parcare pe teren, pt ca nu mai am loc.
3. Vesnica problema cu calculul ariei construite desf in cazul mansardei. Unii arh zic ca daca e sub 60% din parter nu se pune, altii zic se pune intreaga. Sunt in ceata.

Multumesc anticipat celor care imi vor raspunde.

noaa
08-04-2006, 05:46 PM
in primul rand, cred ca ar fi mai onest si mai sanatos sa iei certificat de demolare si construire. (depinde si de sectorul in care se afla lucrarea) si astfel ai scapat de expertiza la ceva ce nu exista. in cazul construirii, poti sa faci actele cu declararea intrarii in legalitate si extindere la aceasta - deci expertiza la ceea ce este deja.

in al doilea rand mansarda se calculeaza oricum ar fi, atata timp cat este spatiu locuibil (a se citi incalzit) iar ea se ia in calcul pentru CUT cu 60% din suprafata ei.

pentru partea cu parcarea, acuma depinde de functiunea cladirii si, implicit, de solutia propriu-zisa.

gabyte
08-04-2006, 08:33 PM
mersi in primul rand pt reply,

nu pot sa cer demolare pt ca atunci cand as cere constructie noua mi-ar da niste retrageri imense de la strada si vecini, iar terenul meu are 200 mp cu totul.

Un client de-al nostru de la firma a patit lucru asta si aproape a ramas cu terenul needificabil, noroc cu pilele lui.

Functiunea cladirii va fi tot locuinta ca si vechea.

Deasemenea am vb cu un cadastrist si mi-a zis ca nu pot sa fac cadastru pe situatia existenta, reala pt ca cei de la oficiul de cadastru vor cere actele in baza carora s-a construit... asa ca... e putin cam complicat...

vali
08-04-2006, 11:11 PM
pai daca nu ai ridicare topografica nu ai cum sa iei certificat de urbanism
nu stiu cum e la voi dar in ploieshti nu se uita la dosar daca nu are ridicare topo facuta de topometru autorizat
ai o situatie cam naplacuta
eu inclinam la parerea lui noaa....e cel mai de bun simtz lucru ce se poate face, dar ideea este ca iti cam trebuie ridicare topografica, pentru ca si planul de situatie ti-l cere tot pe suport topografic....
cat priveshte parcarea....o practica uzuala este ca parterul sa nu fie pe toata suprafatza shi numai etajul....in cazul asta apare un fel de gang in care mashina poati fi parcata in lipsa de alt teren
ia aminte ca vorbesc acum pe neshtiute
nu cunosc situatia exacta a terenului ca nu am plan de situatie in fatza.....

gabyte
09-04-2006, 02:07 AM
ridicari topografice am de la prima incercare de intrare in legalitate pe care a avut-o tatal meu in '96.
Sunt valabile si indica situatia inainte de lucrarile neautorizate.
Pana la urma jonglez eu cu parcarea, fac proiectul cu garaj si de fapt fac living acolo.
:) Asta sa fie problema.
Terenul este un dreptunfhi de 25x8m, cu deschiderea la strada pe latura de 25, iar in dr. am un calcan care l-a fel ca si mine este construit fara autorizatie.

Asadar in momentul cand voi vrea sa construiesc o casa noua imi vor da retrageri imense si de la strada si de la vecini si risc sa raman cu el needificabil.
Singura mea sansa este sa ma leg de existent.
Mi-a zis un fost prof. de al meu ca la casele de paianta nu s-ar da voie la extinderi ci doar la consolidari, vechea casa era de paianta. Stie cineva ceva?

noaa
09-04-2006, 06:27 PM
daca lucrarea e in bucuresti, nu iti trebuie cadastru pentru certificatul de urbanism. apoi, situatia sta in felul urmator : PUG -ul Bucuresti zice ca trebuie sa te lipesti daca ai calcan (chiar daca e fara autorizatie) si de la cealalta latura sa te retragi 3m. daca vrei alta situatie de amplasare, iti trebuie PUD. daca faci PUD, in cazul terenului tau (de 8) poti chiar sa obtii ocuparea terenului din limita in limita, sau chiar si in alte feluri.
in alta ordine de idei, referitor la casa de paianta, ai inteles exact pe dos : o casa de paianta se poate doar extinde, dar nu se poate consolida.
si in ultima ordine de idei - cadastristul nu are cum sa iti faca pe ce exista acum, fiindca nu ai acte pe noua casa, si deci, nu se poate intabula. pentru obtinerea autorizatiei de construire este necesara intabularea imobilului - daca nu ai terenul si vechea casa intabulata, va trebui sa faci cadastru pe ce era si abia dupa ce iese autorizatia si faci receptia acesteia o sa poti face un nou cadastru, care e de fapt modificare la cel vechi.
in continuare, te sfatuiesc sa faci demolare si construire - ca oricum trebuie sa faci PUD, din cate am inteles si atunci iti obtii retragerile care te intereseaza.

micutzu
09-04-2006, 09:41 PM
ai probleme mari(asta sti deja)
chestia pe care ai zis-o in primul post : 'normal,fara autorizatie' e tare trista dar hai sa nu o comentam acum
in regulamentul local de urbanism terenul tau poate fi considerat needificabil daca demolezi ceea ce exista(tu ai facut-o deja)
suprafata de 200 m+deschidere de 8 m iti da voie sa faci o casa insiruita(2 calcane)- numai ca in cazul tau deschiderea spre strada e 25 m.....
chiar daca te-ar lasa sa construiesti la strada(depinde ce mai e si in rest in zona) trebuie sa lasi 5m retragere de la spatele de lot,chiar daca te lipesti la calcanul din dreapta= TEREN NEEDIFICABIL( singura solutie sa iai autorizatie pe terenul tau e sa faci PUD,depinde de situatie dar e posibil sa nu iti fie aprobat)
situatie e nasoala- nu ai cum sa faci acum demolare;in dosarul de demolare trebuie sa ai releveul cladirilor existente+poze!!!(situatia ta de acum nu corespunde cu ce e in fisa de cadastru...),iar inainte de demolare iti vine un inspector de la inspectia de stat in constructie,care va constata toata incurcatura descrisa mai sus

-nu ai cum sa faci cadastru pe ce era si dupa aia sa iei autorizatie de demolare!!!traim in romania dar ilegalitatea este mult prea grava si flagranta
trebuie sa vad un plan de situatie inainte sa imi dau cu parerea in cunostinta de cauza dar la prima vedere si considerand ca ai demolat fara autorizatie cladirea existenta TERENUL ESTE NEEDIFICABIL- sa speram ca ma insel

gabyte
10-04-2006, 11:54 AM
Ok, postez planul de situatie ca sa va dati seama cam in ce rahat sunt, :banghead:

Legenda: galben- limita de propr., negru - ce era inainte, rosu- constructia actuala, albastru- extinderea.

Am releveu si poze de la casa dinainte, dar nu stiam ca vine un inspector cand incep demolarea, astia stiu ca sunt rai de tot si nici nu prea iau... stim noi ce...
Asta cam incurca lucrurile cu demolarea.
Am mai auzit deasemenea despre ceva de genul dupa x ani se prescrie, cam ca la casele vechi care nu au planuri si nici autorizatii.

Sau alta situatie, ce se intampla daca , constructia cade singura, se prabuseste, pt ca dupa fotografiile pe care le am sta sa cada oricum.

La partea cu "normal fara autorizatie" am zis-o ca ironie nu ca asa ar fi fost normal, dar n-a avut cine sa-l sfatuiasca pe taica-miu cand a incepu kestia asta (eu eram prea mic iar legislatia varza) si din pacate sunt multi in situatia asta care au mentalitatea ca e pe terenul meu fac ce vreau...



Multumesc pentru raspunsuri...

micutzu
10-04-2006, 05:03 PM
vestea buna e ca ce e acum(cu rosu) poate fi incadrat intr-un regulament decent de PUD;cu ceva chinuiala si o tona de noroc pe care ti-l doresc din toata inima se poate sa obtii hartii pt casa actuala
vestea proasta este ca e exclus sa ti se aprobe o extindere asa cum ai desenat- ai avea un POT de vreo 85-90%(mult peste ce e posibil);o alta problema e ca mai creezi niste calcane pe care nu o sa ti le autorizeze nimeni nici chiar cu PUD
-apropo de ce ziceai cu locurile de parcare- tocmai am primit azi la birou noua lege a parcarilor in Bucuresti :D (stati jos cand cititi)...pt fiecare casa peste 100mp construit trebuie asigurate in incinta 2 locuri de parcare
daca nu e loc pe teren,ca sa obtii autorizatia de constructie trebuie achitata o taxa de 10000 de euro/fiecare loc de parcare pe care nu il faci(nu am gresit nici un 0....zece mii de euro)

gabyte
10-04-2006, 07:53 PM
sunt liniile cam groase si nu se vede dar casa noua nu e chiar la limita de proprietate, e retrasa vre 50 cm in dr, iar jos vreo 25 cm.
Stiu ca nu sunt considerate ca si valabile, imi trebe 1 m fara ferestre si 2 cu ferestre, conform codului civil.
Suprafata casei e de 150mp ceea ce imi da un POT de 75%, ce crezi am sanse? In zona in care e casa, adica L1e POT-ul e de 60% asa ca mi-ar trebui un plus de 15%.

E absurda legea asta noua, ar trebui sa faca si exceptii, avand in vedere loturile chinuite din Ro.

Ma descurc eu cu parcarea, partea iesita la strada e acum garaj, o las garaj si in proiect dar in realitate o fac living, da-i in ma-sa ca nu ma verifica nimeni la porumb unde e casa asta.

Am zis ca vreau legalitate... dar nu 100% :)

Fac cumva sa intru si in CUT pt ca stiu ca e reglementabil doar prin PUZ si ar fi mai complicat.
Fac niste terase la etaj, in zona e 1.2 max la P+1.

micutzu
10-04-2006, 08:56 PM
retragerile alea sunt ca si cum nu ar fi :)...iti trebuie min 90cm;problema este ca mai creezi calcane si nu o sa te lase
-cu POT-ul slabe sperante....slabe de tot spre nule(depinde si de sector,si de cine se ocupa presupun,asa ca nu dispera)
-in primul rand pt ceea ce vrei sa faci trebuie sa te intelegi bine cu vecinii spre care faci calcanele...pt ca daca ei au o problema cu asta o mica reclamatie e suficienta sa complice ingrozitor lucrurile si cand ai acte in regula
legea asta noua e total absurda,nu numai pe partea de rezidentiale...daca ai sti ce norme au si pt celelalte functiuni....taxe de parcare de gen 15 milioane de euroi la cladiri cu parcari facute dupa normative europene- e o lege facuta sa bage cat mai multi bani repede la bugetul local si care o sa duca in practica la oprirea multor investitii :(
ps:esti student la arhitectura sau ceva de gen?pari destul de familiarizat cu limbajul :)

vali
10-04-2006, 09:52 PM
si fi atent la insorire

gabyte
10-04-2006, 11:07 PM
micutzu: sunt arhitect, am terminat anul trecut si lucrez la o firma de arh care se ocupa mai mult de proiecte rezidentiale pe terenuri goi, nu prea luam proiecte grele cum ar fi astea de extindere...
E la sectorul 4 terenul, si nu am fost deloc aici, la 6 am tot fost dar la 4 deloc.
Cu vecinii nu e problema a fost luat mai demult acordul lor scris ca imi dau voie sa construiesc la calcan, si oricum ma inteleg bine cu ei.

Pasul urmator e sa ma duc la primarie si sa vb clar cu cineva de acolo sa vad daca am vreo sansa sau nu.

vali: apartamentul meu actual e pe N si ma inteleg bine cu partea asta, am o camera pe S si e cum e mai prost, vara e prea cald si iarna e prea frig :)
In conditiile in care as rezolva ceva cu casa asta chiar nu mai imi sta mintea la insorire. Partea cu lumina o rezolv cu niste vitraje mai mari.